Exclusieve rietgedekte villa op ruim perceel in het buitengebied van Tiel.

Een zeldzame combinatie van rust, ruimte en verfijnde woonkwaliteit.

Op een van de meest geliefde locaties in het groene buitengebied van Tiel, tussen de Kruisstraat en de Ophemertsedijk, presenteren wij u met
plezier deze exclusieve, vrijstaande villa met rietgedekte kap en bijpassend bijgebouw.

Gesitueerd op een royaal perceel van 4.740 m² eigen grond, biedt deze woning een unieke woonbeleving met optimale privacy, een hoogwaardige
afwerking en een schitterende balans tussen een klassiek ontwerp en modern comfort.

Vanaf het moment dat het automatische toegangshek zich opent en u de brede oprit betreedt, ervaart u de sfeer van stijl, rust en allure. De villa is
in 2013 gerealiseerd, uitstekend geïsoleerd (energielabel A) en recent uitgerust met een hybride warmtepompinstallatie (2025) – klaar voor de
toekomst.

De villa wordt gekenmerkt door een klassieke uitstraling met charmante raampartijen, roedeverdelingen, riante vertrekken en een hoogwaardig
afwerkingsniveau door de gehele woning heen. Alle vertrekken in de woning zijn ruim opgezet en op doordachte wijze ingericht met vaste
elementen waardoor er direct een fijne sfeer ontstaat. Balken plafonds, kamer en-suite deuren en de fraaie houten vloer dragen bij aan deze
optimale sfeerbeleving.

INDELING
Begane grond:
Bij binnenkomst in de ontvangsthal treft u een maatwerk garderobe, moderne toiletruimte en een stijlvolle trapopgang.
Aan de linkerzijde van de woning bevindt zich de indrukwekkende woonkeuken, gesitueerd over de volledige diepte van de woning. Het centrale
kookeiland vormt het hart van deze ruimte – royaal van formaat en uitgevoerd in warme, neutrale tinten. De keuken beschikt over hoogwaardige
Miele inbouwapparatuur waaronder een luxe 6-pits gasfornuis met extra grote grillzone, dubbele oven, 2 combi-magnetrons, oven, koffiezetter, 3
inbouwkoelkasten, vaatwasser, wijnklimaatkast, voedselvermaler en een Quooker met bruiswater. De aangrenzende bijkeuken biedt aanvullend
een grote inbouwkoelkast, grote inbouwvriezer en een extra vaatwasser. Ideaal voor momenten dat u meerdere gasten tegelijk zou willen
ontvangen. Kortom: een droomkeuken!

De sfeervolle living, eveneens over de volle diepte van de woning, is voorzien van dezelfde prachtige houten vloer in Hongaarse punt en uitgerust
met vloerverwarming. De woonkeuken en living zijn middels sfeervolle kamer en-suit deuren te scheiden. De fraaie haardpartij laat in deze ruimte
niets meer te wensen over.
Via een royale schuifpui heeft u toegang tot een schitterende, in eikenhout uitgevoerde veranda welke de gehele breedte van het terras beslaat –
een heerlijke plek om het hele jaar door te genieten van het buitenleven.

Eerste verdieping:
De eerste verdieping biedt 3 ruime slaapkamers, allen afgewerkt met dezelfde hoogwaardige materialen. Op dit moment is de hoofdslaapkamer
ingericht met een op maat gemaakte en zeer stijlvolle kleedruimte; indien gewenst is de indeling eenvoudig te herschikken naar vier slaapkamers.
De badkamer ademt luxe en stijl, met een prachtig vrijstaand ligbad, royale inloopdouche met dubbele regendouche en modern wastafelmeubel.
Een separate toiletruimte bevindt zich tegenover de badkamer en is eveneens stijlvol vormgegeven.

Garage /carport/ praktijkruimte/ (mantelzorg)woning:
Links achter de woning treft u een royaal bijgebouw welke volledig in harmonie met de villa is opgetrokken; uitgevoerd met wit gekeimde gevel en
rieten dakbedekking.
Het bijgebouw biedt ruimte aan een afgesloten garage met dubbele openslaande deuren en een dubbele carport met elektrisch oplaadpunt.
Tevens bevindt zich hier een volledig geïsoleerde kantoor- of praktijkruimte op de verdieping, ideaal voor thuiswerkers of beroep aan huis.
Deze ruimte voldoet aan alle eisen van een slaapkamer en doordat hier reeds een volledig ingerichte TWEEDE BADKAMER aanwezig is kan
deze ruimte zonder verdere aanpassingen gebruikt worden door thuiswonende kinderen of met een aantal aanpassingen als bijv.
mantelzorgwoning. Kortom dit bijgebouw geeft u vele gebruiksmogelijkheden.

Daarnaast heeft de eigenaar onderzoek gedaan naar het plaatsen van een zwembad met pool house en/of een extra multifunctioneel bijgebouw.
Dit behoort allemaal tot de mogelijkheden!

LOCATIE – het beste van twee werelden.
De ligging is werkelijk ideaal: vrij en landelijk, met uitzicht op het groene buitengebied, maar toch op korte afstand van alle stadse voorzieningen.
Het nabijgelegen Linge-Waalpark en de uiterwaarden van de Waal bieden eindeloze wandel-, fiets- en recreatiemogelijkheden.
De aanwezigheid van de wetlands, een gevarieerd natuurgebied in Tiel, maakt dat je urenlang kunt struinen tussen het groen, langs het water en
tussen het grazende vee. Geniet van de vrijheid, rust en de geluiden van de verschillende soorten vogels en ander gedierte.
Binnen enkele minuten bereikt u het stadscentrum van Tiel, winkelcentrum Westlede, scholen, sportvoorzieningen, gezondheidscentrum en het
NS-station in de wijk Passewaaij.
Tiel staat bekend als de ‘Fruitstad aan de Waal’ en combineert historische charme met een modern voorzieningenniveau. De stad vormt het
kloppend hart van het Rivierenland, met uitstekende uitvalswegen richting de A15 en A2. 

Deze woning betreft een collegiale verkoop met Dolron Rivierenland Makelaars. 

Algemene gegevens
- Type woning: villa
- Bouwjaar: 2013
- Aantal kamers: 5
- Aantal slaapkamers: 4
- Aantal badkamers: 1
- Bijgebouw: 1 slaapkamer en badkamer
- Parkeerruimte: op eigen terrein en carport
- Aanwezig: dakkapel/bijgebouw/garage
- Ligging tuin: rondom
- Tuin bereik: voor/achter

Technische gegevens
- Warmwater- en verwarmvoorziening: Hybride warmtepomp (2025)
- Vloerverwarming beneden en badkamer boven
- Airconditioning beneden en alle 3 de slaapkamers (Daikin 2024)
- Openhaard
- Isolatie: dakisolatie, muurisolatie, vloerisolatie
- Dubbel glas: HR+++
- Glasvezel kabel, TV kabel
- Kozijnen: hout

WILT U EVEN BINNEN KIJKEN?
Voor meer informatie omtrent deze woning, kunt u contact opnemen met ons kantoor in Veenendaal op telefoonnummer 0318-559600.

U bent van harte welkom! De beste indruk van deze woning krijgt u natuurlijk tijdens een bezichtiging. Wij proberen onze bezichtigingen altijd in samenspraak met verkoper en koper te plannen en nemen ruim de tijd, zodat u op uw gemak de woning kan bekijken en ervaren.

N.B. Aan de samenstelling van deze gegevens is maximale zorg besteed. Aan onvolkomenheden in de vermelde gegevens en tekeningen kunnen geen rechten en aanspraken worden ontleend.